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不预交物业费就不给拿房？

　　对老百姓而言，购买新房是人生的一件大事，但当购房者兴高采烈去收新房的时候，工作人员会要求必须先预交一段时间的物业费。不交物业费就不给拿房!面对这种情况，该怎么处理呢?

　　案例回顾

　　2016年7月23日，汤某与某开发商签订《商品房预售买卖合同》，约定以300万元购买他们公司开发的一套不动产，在预售合同中，双方约定交房时间及违约条款。同时，汤某与开发商指定的物业公司签订《前期物业服务合同》，并约定由物业公司负责向汤某交房。

　　2018年6月小区建成，物业公司通知汤某收房，但要求汤某必须先行缴纳物业费，才给新房钥匙。汤某认为物业公司的做法不合理，坚持要求先交付新房钥匙，等实际入住后再交物业费。双方各执己见互不相让，2019年2月，汤某诉之法院，要求开发商承担逾期交房的责任，开发商反诉汤某，要求其承担迟延收房的违约责任。

　　在审理过程中，为避免损失扩大，法官建议汤某先行办理收房手续，此时距合同约定的交房时间逾期100多天。

　　裁判结果

　　第一，双方签订的《商品房预售买卖合同》中，并无汤某需交纳相关物业服务费后开发商才交付房屋的约定;

　　第二，按合同约定，汤某同意开发商委托物业服务企业实施物业管理，如汤某未按物业服务合同履行相关义务，物业公司只能通过其他方式进行救济，而不能以此为由拒绝交房;

　　第三，物业服务合同与商品房买卖合同是两个不同的法律关系，物业公司受开发商委托交付房屋钥匙，是替履行开发商交房义务，其拒绝交付房屋的法律后果依法应由作为委托人的开发商承担。

　　物业公司要求汤某必须缴纳物业费后才交房，导致汤某迟延收房，应被认定开发商未完成履行交房义务，违反《商品房预售买卖合同》相关约定，应承担逾期交房的违约责任。

　　对开发商所在公司主张汤某支付逾期收房违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

　　判决被告开发商所在公司于本判决生效之日起十日内支付汤某逾期交房违约金10000元，并驳回开发商的反诉请求。

　　对物业公司而言，根据《前期物业服务合同》内容，其有权收取物业费。如果等业主入住再收取，会加大其工作成本和难度。为了便于收费，物业公司将交物业费设成拿新房的前置条件，这是房地产销售行业的 “潜规则”，也就是他们自称的行业惯例。

　　对开发商而言，根据《商品房预售合同》的约定，其收到消费者足额支付的购房款后，负有交房的义务。其委托物业公司办理交房手续是合法的，但物业公司以不预交物业费、公共能耗费及其他费用为由不交房的做法，没有任何法律依据，由此产生的法律后果由委托人开发商承担。

　　对购房者而言，按照《商品房预售合同》的约定收房是正当的权益，开发商无权设置除合同约定之外条款，作为前置条件阻止购房者拿房。购房者应该勇敢地向“潜规则”说不，法院会保护当事人的合法权益，维护公平诚信的市场交易秩序。

来源：南京市中级人民法院